רכישת דירה יד שנייה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיים – ולעיתים גם אחת המורכבות שבהן. לצד ההתרגשות והשאיפה לבית חדש, קיימים סיכונים משפטיים להם צריך לתת מענה וסיכונים תכנוניים שעלולים להתגלות רק לאחר החתימה.
לפני שאתם חותמים על חוזה המכר, חשוב לדעת אילו בדיקות חובה לבצע כדי להבטיח שהעסקה תעבור בצורה בטוחה, חלקה וללא הפתעות מיותרות ויקרות.

בדיקת הזכויות בדירה – למי באמת הנכס שייך?

השלב הראשון הוא לוודא שהמוכר הוא הבעלים החוקי של הדירה.
יש להוציא נסח טאבו מעודכן או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת, ולבדוק:

• שהמוכר רשום כבעלים של מלוא הזכויות. אם לא, נדרשת הסכמת כל הבעלים למכירת הנכס;

• שאין עיקולים, הערות אזהרה, צווי מניעה או משכנתאות. אם יש, צריך להתייחס לכך בהסכם;

• שהפרטים הרשומים (גוש, חלקה, תת-חלקה וכתובת) תואמים למציאות.

עו"ד המתמחה במקרקעין יוודא שהזכויות נקיות מהגבלות כלשהן ושהדירה ניתנת להעברה ורישום תקין על שם הרוכש.

בדיקת מצב תכנוני והיתרי בנייה

לפני החתימה, חשוב לבדוק בעירייה או בוועדה המקומית האם קיימות:

• חריגות בנייה, הרחבות או סגירות שבוצעו ללא היתר;

• צווי הריסה או הליכים משפטיים פתוחים;

• תוכניות בנייה או שינויי תב"ע העלולים להשפיע על הנכס.

חריגות בנייה עלולות למנוע קבלת משכנתא או את רישום הזכויות בטאבו. לכן, חובה לבצע בדיקה תכנונית מקדימה.

בדיקת מצב פיזי והנדסי של הדירה

המלצה חשובה: להזמין בדק בית או שמאי מוסמך לפני החתימה.
הבדיקה תסייע לגלות:

• ליקויי בנייה, רטיבות, סדקים או בעיות חשמל ואינסטלציה;

• אי התאמות בין תוכניות הדירה למצב בפועל;

• חריגות או תוספות שאינן מאושרות.

ממצאי הבדיקה יכולים לשמש כלי במשא ומתן על המחיר או להכניס סעיפים מתאימים לחוזה. במקרים בהם הקונה מתכנן לקחת משכנתא, מומלץ ביותר לעשות בדיקה כזו ע״מ לוודא שהבנק יסכים להעמיד את ההלוואה הנדרשת.

מיסוי והוצאות נלוות

לפני שמתחייבים לרכישה, יש להבין את התמונה הכספית המלאה:

• חבות במס שבח מצד המוכר;

• גובה מס הרכישה שיחול על הקונה (בהתאם לסוג הרכישה: דירה ראשונה, נוספת או להשקעה ולהטבות מס ספציפיות כמו לעולים חדשים);

• חובות ארנונה, מים, ועד בית ותשלומי חובה נוספים שטרם שולמו.

עורך הדין יוודא שכל החובות הוסדרו לפני העברת הבעלות, ויוכל לעזור להעריך באופן מיטבי את עלות העסקה הכוללת.

משכנתא, שעבודים ואישור עקרוני מהבנק

אם על הדירה קיימת משכנתא רשומה, חובה לוודא שהמוכר יסיר אותה לפני מסירת הנכס או במעמד חתימת העסקה.
לצד זאת, גם הקונה חייב לוודא שהוא עצמו יוכל לקבל משכנתא – לפני החתימה.

לשם כך, חשוב לקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות עוד בשלב המשא ומתן.
האישור מבטיח שהבנק מוכן לממן את העסקה בסכום הדרוש, בהתאם להכנסות ולשווי הנכס, ומונע מצבים בהם הקונה חותם על חוזה אך אינו מצליח לגייס את המימון.

במעמד החתימה יש לקבוע מנגנון תשלומים בטוח, למשל:

• התשלומים יעברו דרך חשבונות נאמנות של עוה״ד המייצגים בעסקה;

• כספים ישוחררו רק לאחר המצאת אישורים להסרת שעבודים, הגבלות והתחייבויות מהבנק או גורמים אחרים.

זהות הצדדים והצהרותיהם בחוזה

בחוזה חשוב לוודא שהנכס מתואר במדויק ושהמוכר מספק התחייבויות מספקות, למשל:

• שאין לצדדים אחרים זכויות בדירה;

• כי הנכס נקי מכל חוב או התחייבות לצד שלישי;

• שכל המיסים והחשבונות שולמו במלואם עד מועד המסירה;

• הצהרות על ליקויים שונים.

ישנן עוד המון אפשרויות, בהתאם לנתוני העסקה הספציפית. עו"ד מנוסה מטעמך יוודא שהחוזה מכסה את כל האפשרויות והסיכונים באמצעות הצהרות מפורטות של המוכר, אשר יאפשרו הגנה משפטית במקרה של הפרת התחייבות.

מועדים, תשלומים ומנגנוני ביטחון

יש לתאם לוח תשלומים ריאלי המתאים למקורות המימון (כולל משכנתא), כמו גם מועד מסירה. עורך הדין שילווה אתכם, ידע להעריך את לוחות הזמנים על מנת למנוע סיכון לאיחור בתשלומים, קנסות ולהפרת החוזה
בחוזה יש להגדיר:

• מועדי תשלום ומועד מסירת הדירה;

• מנגנוני ביטחון כמו החזקה ועיכוב כספים בנאמנות או אפשרות לאיחור קל בלי שהדבר יחשב כהפרה;

• סנקציות ברורות במקרה של איחור או הפרה.

ליווי משפטי – לא לחתום בלי עורך דין מטעמך

גם אם “המוכר כבר הכין חוזה” או אם נראה לכם שהחוזה בסך הכל נראה בסדר וגם כלי הבינה המלאכותית האהוב עליכם נתן קצת הערות, אסור לחתום על חוזה לרכישת דירה בלי שעורך דין מטעמך עבר עליו לעומק.
חוזה מכר דירה הוא מסמך משפטי שיכול להסתיר סיכונים עצומים, מסעיף אחריות לא מספק ועד טעויות בהגדרת הנכס. 
עו"ד מנוסה יידע להגן על האינטרסים שלך, לאתר סיכונים מראש, ולהבטיח שהעסקה תתבצע בצורה בטוחה וללא תקלות.

לסיכום

קניית דירה זו חוויה מרגשת שעלולה אולי להיות מלחיצה, אבל היא עשויה להיות חוויה חיובית ובטוחה אם ניגשים אליה נכון.
בדיקה יסודית של הזכויות, המצב הפיזי, התכנוני והמימוני של הנכס, בשילוב ליווי משפטי מקצועי, תבטיח שתקבלו בדיוק את מה ששילמתם עליו, בלי סיכונים ובלי הפתעות.

ליווי משפטי בעסקאות מכר דירה

משרד עורך דין לנקרי מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל״ן בכל שלב, מבדיקות מקדימות ועד רישום בטאבו.
המשרד מעניק שירות אישי, שקוף ומדויק לכל לקוח.
לתיאום פגישת ייעוץ התקשרו ל-055-2557193 או כתבו ל-[email protected].